港区や新橋駅周辺の賃貸事務所 > ブログ記事一覧 > 事務所物件の探し方を徹底解説!不動産仲介のプロが薦める物件探しのコツ

事務所物件の探し方を徹底解説!不動産仲介のプロが薦める物件探しのコツ

≪ 前へ|【新橋駅周辺 貸事務所・賃貸オフィス】 折ビル(港区新橋6-15-3)   記事一覧   【秋葉原駅周辺 貸事務所・賃貸オフィス】 久保田ビル(東京都千代田区神田和泉町1-12-17)|次へ ≫
カテゴリ:オフィス移転



本記事はこんな方におすすめです

  • 事務所物件の探し方やポイントを知りたい方
  • 初めての事務所物件探しで、何から始めたら良いかわからない方
  • 事務所物件探しで失敗したくない方


  • 事務所物件探しは、事業やビジネスの成長に繋げていくために、エリア・予算・設備などさまざまな条件を考慮して、進めていく必要があります。

    なかには、事務所移転後に「コストの高い物件を選んでしまった」「近くにメインバンクの支店がない」「確認不足により条件に合わない物件を選んでいた」などの失敗に気づくケースが少なくありません。


    そこで本記事では、事業用不動産の仲介会社として創業50年を超える「ダク・エンタープライズ」の代表にインタビューをして、以下についてまとめました。

  • 事務所物件の探し方3ステップ
  • 最適な事務所物件の探し方
  • 「事業用不動産のプロ」が薦める事務所物件探しのコツ


  • 事務所物件探しにかかる時間や手間・精神的な負担が減り、最適な事務所物件を探しやすくなりますのでご覧ください。


    目次



    事務所物件の探し方3ステップ




    事務所物件の探し方でおすすめの3ステップをご紹介します。

    1.事務所物件の希望条件を決める
    2.物件情報サイトで情報収集する
    3.不動産業者に問い合わせ、現地を確認する



    3ステップのなかでもっとも大事なことは、早い段階から不動産業者に問い合わせをして、プロに協力してもらうことです。

    プロに相談すれば、物件探しのアドバイスをもらえるだけでなく、自分で調べるよりも、遥かに早く、より良い物件に出会うことができるからです。


    それでは3ステップについて、詳しく見ていきましょう。

    ステップ1.事務所物件の希望条件を決める


    ステップ1では、自分の事業・働き方・ブランディングなどに合った事務所物件を探すために希望条件を決めます。

    主に条件は下記5つになりますので、条件を決めて、優先順位も決めておきましょう。


  • 事務所物件の種類
  • エリア
  • 予算
  • 広さ
  • 設備内容


  • ※条件の決め方やポイントについては、本記事の最適な事務所物件の探し方(条件の決め方にて詳しく解説しています。


    ステップ2.事務所物件情報サイトで情報収集する


    ステップ2では、ステップ1で決めた希望条件をもとに、事務所物件情報サイトで情報収集を行います。

    事務所物件情報サイトで情報収集する理由は、数多くの物件を見ることで、以下がわかるからです。


  • エリア特性・賃料相場・平均的な設備内容などの知識がつく

  • 現地の写真・動画・地図などを事前に確認でき、理想の物件像が具体的になる


  • その結果、物件を探しやすくなるだけでなく、ステップ3で行う不動産業者とのやりとりがスムーズになります。

    物件情報サイトの効率的な使い方


    物件情報サイトの効率的な使い方は「条件絞り込み機能」を活用することです。


    ▼情報収集の進め方

    • 1.希望のエリアだけで絞り込み、エリア内のおおよその賃料相場や募集状況を把握する

    • 2.ステップ1で決めた希望条件をできるだけ全て含むように「条件絞り込み」を 行う

    • 3.ヒットする物件が少ない場合は、優先順位の低い順に「条件絞り込み」から外し、都度ヒットした物件を確認する

    • 4.気になった事務所物件をメモやお気に入り登録などで控えておく


    気になった事務所物件をピックアップしたら、ステップ3で不動産会社へ問い合わせ、現地を確認してみましょう。

    ステップ3.不動産業者に問い合わせ物件を確認する


    ステップ3では、不動産業者に問い合わせして、物件探しのプロに協力してもらいましょう。

    ここで行うことは2つです。


    • 1.ピックアップした物件を確認する

      プロと一緒に物件を確認することで、以下についてアドバイスをもらえるため、 「自社にとってふさわしい事務所物件か?」について適切な判断ができます。


    • 2.プロと一緒に物件を探す

      事務所物件情報サイトには掲載されていない物件に出会える可能性もあります。 そのため、ピックアップした物件にこだわらず、プロと一緒に探すこともおすす めです。


    その他、プロに相談するメリットはこちらです。

  • 希望条件や理想の物件に対して深掘りした上で、より良い物件に出会い、選べるようなアドバイスをもらえる

  • 契約前に確認すべきポイントを教えてくれる

  • オーナー側に予算面・条件面の調整もしてくれる など


  • なお、物件確認時のポイントはこちらになります。

    事務所物件を確認するときのポイント


      1. 部屋(専有部分)の確認
      a. 実際の広さやデッドスペースの有無
      b. 部屋の広さやデッドスペースの有無
      c. 照明・空調・トイレ・電気・ネット回線などの設備の状況
      d. OAフロアの有無・新設可否
      2. エントランス・共用部分の確認
      a. エントランスの管理状況・デザイン・印象
      b. エレベーターの有無
      c. 喫煙所の有無
      d. ゴミの処理方法
      e. 各共用部分(エレベータ・階段・ゴミ置き場・廊下など)の清潔さや管理状況
      3. 周辺環境の確認
      a. コンビニ・飲食店・メインバンクの支店やATM・郵便局・役所は近いか
      b. 最寄り駅からの道のり
      c. 周辺の治安・夜間の明るさ・街灯
      4. その他
      a. 他テナントの入居状況・業種
      b. 1階入居テナントのイメージ・印象・使い勝手(大手チェーンのカフェなどがあると便利など)

     1. 部屋(専有部分)の確認
    a. 実際の広さやデッドスペースの有無
    b. 部屋の広さやデッドスペースの有無
    c. 照明・空調・トイレ・電気・ネット回線などの設備の状況
    d. OAフロアの有無・新設可否
     2. エントランス・共用部分の確認
    a. エントランスの管理状況・デザイン・印象
    b. エレベーターの有無
    c. 喫煙所の有無
    d. ゴミの処理方法
    e. 各共用部分(エレベータ・階段・ゴミ置き場・廊下など)の清潔さや管理状況
     3. 周辺環境の確認
    a. コンビニ・飲食店・メインバンクの支店やATM・郵便局・役所は近いか
    b. 最寄り駅からの道のり
    c. 周辺の治安・夜間の明るさ・街灯
     4. その他
    a. 他テナントの入居状況・業種
    b. 1階入居テナントのイメージ・印象・使い勝手(大手チェーンのカフェなどがあると便利など)

    ここからは、事務所物件探しで最も重要な条件の決め方に関して解説していきます。

    最適な事務所物件の探し方(条件の決め方)




    最適な事務所物件の探し方として、下記条件の決め方について解説していきます。

  • 事務所の種類を決める
  • エリアを決める
  • 予算を決める
  • 広さを決める
  • 設備内容を決める


  • それぞれ見ていきましょう。

    事務所物件の種類を決める


    事務所物件の種類には、「オフィスビル」「テナントビル」「事務所利用可能なマンション/アパート」の3つに分けられるため、どの種類の事務所を探すか決めましょう。


    それぞれの特徴や向いている企業については、以下の表をご覧ください。

    ▼事務所物件の種類と特徴


    事務所物件の種類 特徴 こんな人・企業向け
    オフィスビル ●1つのビルに複数の企業が事務所としての用途で入居している
    駅近エリアやオフィス街に多い
    関係者以外立ち入り禁止のケースも多い
    従業員50人以上で比較的規模が大きい企業
    大企業
    雑居ビル 1つのビルに事務所以外の飲食店・小売店・美容室などの多様な業種が入居しているケースがある。
    駅近エリアやオフィス街・住宅街に多い
    基本的には誰でも立ち入り可能
    従業員数50人以下の中小企業
    スタートアップ企業
    資料や収納物が多い個人事業主
    事務所利用可能なマンション/アパート 事務所利用が認められているマンションやアパートの一室を事務所として利用する
    住宅街に多い
    他の部屋に住む住人の出入りがある
    ●従業員数が10人以下の小規模企業やスタートアップ企業、個人事業主向け

    事務所物件の種類 特徴 こんな人・企業向け
    オフィスビル ●1つのビルに複数の企業が事務所としての用途で入居している
    駅近エリアやオフィス街に多い
    関係者以外立ち入り禁止のケースも多い
    従業員50人以上で比較的規模が大きい企業
    大企業
    雑居ビル 1つのビルに事務所以外の飲食店・小売店・美容室などの多様な業種が入居しているケースがある。
    駅近エリアやオフィス街・住宅街に多い
    基本的には誰でも立ち入り可能
    従業員数50人以下の中小企業
    スタートアップ企業
    資料や収納物が多い個人事業主
    事務所利用可能なマンション/アパート 事務所利用が認められているマンションやアパートの一室を事務所として利用する
    住宅街に多い
    他の部屋に住む住人の出入りがある
    ●従業員数が10人以下の小規模企業やスタートアップ企業、個人事業主向け

    <補足>

    近年ではDXの進歩や働き方の変化に伴い、複数の企業や個人事業主が利用できる「シェアオフィス」や「コワーキングスペース」、専有のオフィススペースを貸し出す「レンタルオフィス」などのオフィスサービスも普及しています。

    賃貸物件を借りるよりも費用が抑えられる可能性があるため、フリーランスの方やスタートアップ企業の方は検討してみてはいかがでしょうか。

    エリアを決める



    事務所物件のエリアを決めるときは、自身のビジネス・ブランディング・交通アクセスなどの条件を考慮して決めていきます。


    エリアを決める時のポイントは、以下の5つです。

     1 .ビジネスに合ったエリアを選ぶ
    同業他社や自社との取引が見込まれる業者が集積しているエリアを選べば、販路の拡大・ビジネスの効率化に繋がります。

    例:渋谷→IT企業やスタートアップ企業が集まる
      日本橋→証券会社が集まる など
     2 . 企業や事業のブランディングに合わせて選ぶ
    ブランディングに合わせてエリアを選べば、自社や自社が提供するサービスの認知度向上、社員のモチベーションアップなどビジネスの成長に良い影響を与えます。

    例:銀座=高級志向
      原宿=若者向けのサービス など
     3 . 企業や事業のブランディングに合わせて選ぶ
    ブランディングに合わせてエリアを選べば、自社や自社が提供するサービスの認知度向上、社員のモチベーションアップなどビジネスの成長に良い影響を与えます。

    例:銀座=高級志向
      原宿=若者向けのサービス など
     4 . 住宅街かオフィス街かを選ぶ
    両者で特徴が異なるため、事業内容やワークスタイルなどに合わせて選びましょう。

    住宅街:比較的閑静で落ち着いており、賃料が抑えられる傾向にある
    オフィス街:飲食店や商業施設が多く活気があり、賃料相場が高い傾向にある
     5 . 従業員の自宅や取引先からの交通アクセスを考慮して選ぶ
    従業員の自宅からの交通アクセスが良ければ、「交通費の削減」「通勤時間の短縮」「働きやすさの向上」、取引先からの交通アクセスが良ければ「ビジネス機会の増加」「取引のしやすさの向上」などにつながります。
     6 . エリア別の賃料相場を確認して選ぶ
    坪単価(1坪あたりの賃料)を基準に検討エリアの賃料相場は大きく異なるため、予算と照らし合わせてエリアを選びましょう。

    例:港区新橋・汐留・虎ノ門エリア:18,826円/坪
      渋谷区渋谷・原宿エリア:24,702円/坪
    1. ビジネスに合ったエリアを選ぶ
    同業他社や自社との取引が見込まれる業者が集積しているエリアを選べば、販路の拡大・ビジネスの効率化に繋がります。

    例:渋谷→IT企業やスタートアップ企業が集まる
      日本橋→証券会社が集まる など
    2. 企業や事業のブランディングに合わせて選ぶ
    ブランディングに合わせてエリアを選べば、自社や自社が提供するサービスの認知度向上、社員のモチベーションアップなどビジネスの成長に良い影響を与えます。

    例:銀座=高級志向
      原宿=若者向けのサービス など
    3. 企業や事業のブランディングに合わせて選ぶ
    ブランディングに合わせてエリアを選べば、自社や自社が提供するサービスの認知度向上、社員のモチベーションアップなどビジネスの成長に良い影響を与えます。

    例:銀座=高級志向
      原宿=若者向けのサービス など
    4.  住宅街かオフィス街かを選ぶ
    両者で特徴が異なるため、事業内容やワークスタイルなどに合わせて選びましょう。

    ・住宅街:比較的閑静で落ち着いており、賃料が抑えられる傾向にある
    ・オフィス街:飲食店や商業施設が多く活気があり、賃料相場が高い傾向にある
    5. 従業員の自宅や取引先からの交通アクセスを考慮して選ぶ
    従業員の自宅からの交通アクセスが良ければ、「交通費の削減」「通勤時間の短縮」「働きやすさの向上」、取引先からの交通アクセスが良ければ「ビジネス機会の増加」「取引のしやすさの向上」などにつながります。
    6. エリア別の賃料相場を確認して選ぶ
    坪単価(1坪あたりの賃料)を基準に検討エリアの賃料相場は大きく異なるため、予算と照らし合わせてエリアを選びましょう。

    例:港区新橋・汐留・虎ノ門エリア:18,826円/坪
      渋谷区渋谷・原宿エリア:24,702円/坪

    予算を決める


    事務所物件を探す際は、「月々の賃料+共益費/管理費」と「初期費用」の2種類の予算についてしっかりと試算した上で決めておく必要があります。


    事務所物件を契約した後で、初期費用や賃料のお支払いによる金額的な負担・精神的な負担が大きくなることがあるからです。


    「月々の賃料+共益費」と「初期費用」の予算は、以下のように決めていきましょう。

    1. 月々の賃料+共益費の予算


    月々の賃料+共益費は、売上総利益(粗利)の10%程度を目安に設定するのが平均的*1だとされています。
    *1参考:
    中小企業実態基本調査|中小企業庁

    例えば、1ヶ月の粗利の目安が200万円であれば、賃料の目安は200万円×10%=20万円前後となります。



    2. 初期費用

    初期費用は、物件によっては数百万円〜のまとまったお金が必要となるケースもあるため、下記の項目の費用感を予め把握しておき、予算を設定しましょう。

      ▼初期費用の内訳と費用の目安

    • 保証金または敷金(貸主に対する預け金):

      • 小規模オフィス:賃料の3ヶ月〜6ヶ月分
      • 大規模オフィス:賃料の6ヶ月〜12ヶ月分

    • 保証金償却または礼金:賃料の1ヶ月〜2ヶ月分

      保証金償却は、保証金とは別に用意するものではなく、保証金のうち返還されないものを指します

    • 前家賃:契約開始当月分の日割り賃料+賃料1ヶ月分(契約開始翌月分)

    • 仲介手数料:賃料の1ヶ月分

    • 保証会社加入料:賃料の0.5ヶ月〜1ヶ月分

    • 火災保険料:2万〜3万円


    • 上記より、トータルでかかる初期費用の目安は、小規模オフィスで賃料の約8ヶ月分〜約12ヶ月分、大規模オフィスで賃料の約10ヶ月分〜15ヶ月分程度が目安となります。


    初期費用の項目と費用は、基本的には物件情報サイトで確認できます。
    ただし、「要相談」など正確に書かれていないケースもあるため、気になる物件に関しては不動産会社へ問い合わせましょう。

    広さを決める


    事務所物件の広さは、従業員数・必要な部屋数を考慮して決めていきます。


    主なポイントはこちらです。


  • 執務室の広さは、従業員1人あたり2〜3坪を基準にする。広めのスペースを取りたい場合は、1人につき5坪程度に設定する

  • 会議室・待合室・休憩室などが必要な場合は、必要な広さを決めておく

  • 今後採用予定の従業員数や、導入予定の設備に関しても考慮する

  • 設備内容を決める


    事務所物件の設備内容を決めるときは、実際に業務を行うことを想定し、必要な設備内容を洗い出しましょう。

    この作業を怠ってしまうと、入居してから設備面での不具合や不満が現れ、グレードアップのための工事や改善が必要となり、その費用・手間・時間が割かれてしまうおそれがあるためです。


    例えば、「電気容量は何アンペア必要か」「ネット回線速度は何bps必要か」など、具体的な数値まで想定して設備内容の条件を決めていきましょう。


    具体的に検討すべき設備内容の項目は、以下をご確認ください。

    ▼検討すべき設備内容

  • 空調設備の有無・配置・性能
  • インターネット回線速度・光ファイバーの有無
  • 電気容量
  • 電源プラグの有無・配置
  • OAフロアの有無
  • セキュリティ設備の有無・性能
  • 電話回線数
  • 給湯設備の有無・配置
  • トイレの数・位置・男女別かどうか
  • 駐車場の有無

  • 上記については事前に条件を考えたうえで、事務所物件の現地視察の際に詳しく確認し、不明点は不動産業者に質問しましょう。

    【必見】プロが薦める!事務所物件探しのコツ




    さらに踏み込んで、事務所物件探しのコツについてご紹介します。

    以下のポイントを意識することで、より好条件の物件を効率よく探せるようになります。

  • オフィス賃貸専門の不動産業者に相談する
  • インターネットの情報だけに頼らない
  • 街中の募集看板も見てみる


  • それぞれ詳しくみていきましょう。

    「事業用不動産の賃貸専門」の不動産業者に相談する


    事務所物件を探す際は、「事業用不動産の仲介(貸事務所・オフィス・店舗)を専門にしている不動産会社」への相談がおすすめです。

    事業用不動産を専門にしている不動産業者は、居住物件も扱っている不動産会社と比べて、扱っている物件が多く、事務所物件に対する知見が豊富だからです。

    結果的に、理想的な物件に出会う確率を高め、物件選びに失敗するリスクを回避することができます。


    以下では、事業用不動産の賃貸専門の業者に相談して得られるメリットについて、住居物件専門業者と比較してまとめましたので、ご確認ください。

    事業用不動産の賃貸専門業者 住居物件賃貸専門業者
    事務所物件の取引経験 豊富な取引経験を持ち、自社のビジネスやニーズに合った、事務所として最適な物件を紹介してくれる 事務所物件の取引経験が少なく、「自社のビジネスやニーズに合った事務所はどのような物件か」について知見が浅い
    現地で確認すべき事項 物件選定時や現地確認時に、事務所として借りるうえで確認すべき事項を教えてくれる 事務所として機能させるためにどのような設備や条件が必要かについての知見が浅い
    ビルオーナーとの関係性 ビルオーナーとの関係性が構築されているため、うまく条件交渉してくれ、好条件で契約しやすい 普段は住宅物件のオーナーとやり取りしているため、ビルオーナーとの関係性は浅く、条件交渉が通りにくい
    事務所物件探しのノウハウ ノウハウがすでに蓄積されているため、アドバイスを受けることにより物件探しが効率良く、スムーズに進められる 業者自身も事務所物件の探し方について調べながら進めていくため、時間がかかってしまう

    事業用不動産の賃貸専門業者 住居物件賃貸専門業者
    事務所物件の取引経験 豊富な取引経験を持ち、自社のビジネスやニーズに合った、事務所として最適な物件を紹介してくれる 事務所物件の取引経験が少なく、「自社のビジネスやニーズに合った事務所はどのような物件か」について知見が浅い
    現地で確認すべき事項 物件選定時や現地確認時に、事務所として借りるうえで確認すべき事項を教えてくれる 事務所として機能させるためにどのような設備や条件が必要かについての知見が浅い
    ビルオーナーとの関係性 ビルオーナーとの関係性が構築されているため、うまく条件交渉してくれ、好条件で契約しやすい 普段は住宅物件のオーナーとやり取りしているため、ビルオーナーとの関係性は浅く、条件交渉が通りにくい
    事務所物件探しのノウハウ ノウハウがすでに蓄積されているため、アドバイスを受けることにより物件探しが効率良く、スムーズに進められる 業者自身も事務所物件の探し方について調べながら進めていくため、時間がかかってしまう

    インターネットの情報だけに頼らない


    事務所物件を探す際は、インターネット上の情報だけに頼らないようにしましょう。

    なぜなら、インターネット上では掲載されていない物件情報があったり、正確でない情報や古い情報が掲載されていたりする可能性があるためです。

    インターネットを活用して自分で情報収集することは非常に重要ですが、気になった物件があれば、必ず事業用不動産のプロに問い合わせ、正確な情報を確認してもらいましょう。

    街中の募集看板も見てみる


    事務所物件探しに時間の余裕があれば、希望エリアの街中に掲載されている募集看板も見てみましょう。

    なぜなら、募集看板ではインターネットにはない穴場な情報や最新情報を入手できる可能性があり、実際の物件の雰囲気や周囲環境も把握しやすいためです。

    希望エリアや最寄駅近辺を調査するなかで、良さそうな場所に募集看板をみつけた際は、積極的に看板に記載の不動産業者に問い合わせてみるとよいでしょう。


    事務所物件を探すなら、早めにプロに相談しよう


    本記事で解説した「探し方」を確認しながら事務所物件探しを行えば、自身の事業内容やニーズに合った物件を効率的に見つけやすくなります。

    しかし、慣れない事務所物件探しでは、悩みや不明点も数多く発生することが予測されます。
    そんなときは、「事業用不動産の賃貸仲介」を行うプロに相談するのが最も効率的です。

    これまでの取引で積み上げられた経験やノウハウ、ビルオーナーとの関係性を活用して、より質が高く好条件な物件を紹介してくれ、悩みや負担も最小限に抑えられるため、安心して物件探しができるでしょう。




    ≪ 前へ|【新橋駅周辺 貸事務所・賃貸オフィス】 折ビル(港区新橋6-15-3)   記事一覧   【秋葉原駅周辺 貸事務所・賃貸オフィス】 久保田ビル(東京都千代田区神田和泉町1-12-17)|次へ ≫

    最新記事

    おすすめ記事

    カテゴリ

    >>全ての記事を見る

    XMLRSS2.0

     おすすめ物件


    中山ビル

    中山ビルの画像

    賃料
    29.2138万円
    種別
    店舗事務所
    住所
    東京都港区西新橋2丁目4-8
    交通
    内幸町駅
    徒歩5分

    第2AKビル

    第2AKビルの画像

    賃料
    26.3万円
    種別
    事務所
    住所
    東京都港区芝浦2丁目8-14
    交通
    田町駅
    徒歩10分

    ファーストビル

    ファーストビルの画像

    賃料
    20万円
    種別
    店舗事務所
    住所
    東京都中央区銀座3丁目
    交通
    東銀座駅
    徒歩4分

    ニュー新橋ビル

    ニュー新橋ビルの画像

    賃料
    28.03万円
    種別
    店舗事務所
    住所
    東京都港区新橋2丁目16-1
    交通
    新橋駅
    徒歩1分

    トップへ戻る