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【店舗物件の探し方4ステップ】優良物件の探し方や注意点について徹底解説

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カテゴリ:飲食店 物件探し方

本記事はこんな方におすすめです

  • 条件に合った店舗物件がなかなか見つからず苦戦している方
  • 優良な店舗物件の探し方を知りたい方
  • 店舗物件の探し方や流れを知りたい方


  • 店舗物件を探すとき、「希望条件に合う店舗物件が見つからない」「優良物件の探し方がわからない」などと悩まれている方も多いのではないでしょうか。

    そこで、本記事では物件の探し方や全体の流れが分かるように、以下についてまとめました。


  • 店舗物件の探し方4ステップ
  • 優良な店舗物件の探し方2つ
  • 店舗物件を探すときの注意点5つ

  • あなたにとってベストな物件を見つけることにお役立てください。




    「店舗物件の探し方」全体の流れ4ステップ





    店舗物件探しではまず、全体の流れ4ステップを掴みましょう。

    全体の流れを理解しておくと、先のステップを意識して進められるため、より計画的でスムーズな物件探しをできます。


    店舗物件探しの4ステップはこちらです。



    1〜4のステップに沿って、店舗物件の探し方を詳しく解説していきます。


    ステップ1.店舗の事業計画を立てる


    店舗物件を探す前に、事業計画(店舗のコンセプト・ターゲット・売上計画など)を作成しましょう。


    事業計画を作成する理由は、以下の通りです。

  • 店舗物件の希望条件(エリア・賃料・広さなど)を決めるときや、複数の物件で悩んだときに、事業計画をもとに判断できる

  • 店舗物件のオーナーに事業計画を提出すると、オーナーからの信頼が高まり入居審査に通りやすくなる


  • 事業計画の具体的な項目は、以下を参考にしてください。

  • 店舗の業態・コンセプト
  • ターゲット・利用シーン・場所
  • 商品・サービス提供方法
  • 客数・客単価・回転率
  • 売上・収益目標
  • 固定費(賃料等)・変動費(水道光熱費・人件費等) など


  • 事業計画の作成例を、中小企業基盤整備機構が公開しています。ぜひお役立てください。


    ▼「カフェ事業」の事業計画作成例はこちら

    J-Net21:事業計画書  「自家焙煎珈琲と地元野菜が 豊富な料理を楽しめるカフェ」 


    ▼「小売事業」の事業計画作成例はこちら(ネットショップ展開が主の事業計画です。参考までにご覧ください。)

    J-Net21:事業計画書  「素材とデザインにこだわったベビー服の ネットショップ展開」 



    ステップ2.店舗の事業計画をもとに「物件の希望条件」を決める


    店舗の事業計画をもとに、物件の希望条件を決めます。

    希望条件をあらかじめ決めておくと、後で不動産会社に相談するとき「どのような物件を探しているのか」が担当者に伝えやすくなります。


    店舗物件を探すときの重要な条件は、主に以下の5つです。

    1. 出店エリア
    2. 予算
    3. 居抜きorスケルトン
    4. 広さ
    5. 設備



    それぞれの決め方を詳しく解説していきます。


    出店エリア


    店舗物件探しにおいて、出店エリアは非常に重要な条件であり、ポイントを押さえて決める必要があります。

    なぜなら、出店エリアによって客層や人通り・集客しやすい業種、賃料相場などが変わるからです。


    そのため出店エリアを決める際は、以下の3つの項目について考えましょう。

  • 出店地(〇〇駅、〇〇市など)
  • 自分の業種で集客しやすい地域か
  • エリアの特徴(駅前・繁華街・オフィス街・住宅街)

  • それぞれ解説していきます。


    出店地(〇〇駅、〇〇市など)


    出店地を決めるときは、その地への思い入れ・自分の好み・雰囲気・歴史なども踏まえたうえで、集客のしやすさや売上の確保のため、以下についても考慮しましょう。

  • 店舗のコンセプトとマッチしている
  • 店舗のターゲットの集客が見込める
  • 競合店舗が少ない
  • 交通の利便性が高い
  • 治安やイメージが良い


  • また、出店したい地域を決めているとしても「なぜ、この地域がいいのか?」「この地域でないとダメな理由はあるか?」と自問自答することも大事です。

    理由は思い入れが強いだけで選んでいるだけで、店舗運営や目標を考えると、別地域でもいいというケースが少なくないからです。


    以上を踏まえた上で、出店地は複数の候補と優先順位を決めておくと、物件探しをよりスムーズに進められます。


    エリアの特徴


    エリアの特徴には、「駅前」「繁華街」「オフィス街」「住宅街」の4つがあり、それぞれで客層や雰囲気、集客のしやすさなどが異なります。

    エリア 特徴
    ①駅前 ●朝〜夜間にかけて一定の人通りがあり、賃料が高い。
    ●地元の人だけではなく遠方の人も来店しやすい。
    ●高い賃料を支払える大手チェーン店などが多い。
    ➁繁華街 ●飲食店・物販店・美容室・大型店舗など多岐にわたる店舗が集結し、競合性が高い。
    ●人通りも多く、賃料が高い。
    ●平日・休日問わず人が集まりやすいが、固定客の獲得が難しいこともある。
    ③オフィス街 ●オフィスが密集しているエリアで、日中や通勤時間帯のビジネスマンの人通りが多い。
    ●土日や夜間の人通りは少なく集客が難しい。
    ●賃料相場は駅前や繁華街と比較してやや低い傾向にある。
    ④住宅街 ●人通りは少なく、落ち着いた雰囲気の店が多い。
    ●競合性や賃料相場は低いが、駅から遠く集客が難しい。
    ●「年配が多い」「高所得層が多い」などの住宅街の特性によっても客層が変わる。
    エリア 特徴
    ①駅前 ●朝〜夜間にかけて一定の人通りがあり、賃料が高い。
    ●地元の人だけではなく遠方の人も来店しやすい。
    ●高い賃料を支払える大手チェーン店などが多い。
    ➁繁華街 ●飲食店・物販店・美容室・大型店舗など多岐にわたる店舗が集結し、競合性が高い。
    ●人通りも多く、賃料が高い。
    ●平日・休日問わず人が集まりやすいが、固定客の獲得が難しいこともある。
    ③オフィス街 ●オフィスが密集しているエリアで、日中や通勤時間帯のビジネスマンの人通りが多い。
    ●土日や夜間の人通りは少なく集客が難しい。
    ●賃料相場は駅前や繁華街と比較してやや低い傾向にある。
    ④住宅街 ●人通りは少なく、落ち着いた雰囲気の店が多い。
    ●競合性や賃料相場は低いが、駅から遠く集客が難しい。
    ●「年配が多い」「高所得層が多い」などの住宅街の特性によっても客層が変わる。


    自分の業種が集客しやすいエリアはどこか?をリサーチしながら、適切なエリアを決めましょう。

    なお、候補となる出店エリアは、時間や曜日を変えて何度も現地確認を行うのがおすすめです。
    同じエリアでも、平日か土日か、朝か夜かで人通りや雰囲気がガラっと変わることもあるでしょう。


    予算


    店舗物件探しでは、「初期費用」と「賃料」の予算を決めましょう。

    店舗の開業にかかる初期投資額や、毎月の利益に大きく関わるため、ポイントを押さえて細かく決めておく必要があります。


    初期費用


    初期費用は、店舗物件によって大きく幅があります。予算によって、不動産会社に紹介してもらえる物件も大きく異なるため、事前に決めておきましょう。


    例えば、契約時に必要な「保証金(または敷金)」は、賃料の3ヶ月分の物件もあれば、12ヶ月分かかる物件もあり、大きく初期費用が変動することが分かります。

    出店する業種によって商品単価も変わりますし、利益率が変わります。ですので、初期費用を何ヶ月で回収できるのか?も考慮すると良いかもしれません。


    なお、初期費用の具体的な項目と目安の金額は、以下をご確認ください。

    敷金/保証金 賃料の6ヶ月分程度
    ※小規模店舗では3ヶ月分、大規模店舗では12ヶ月分の物件もあり、オーナーによって幅が広い。
    礼金/償却 賃料の1〜2ヶ月分
    ※償却は、保証金のうちオーナーから返還されないものをいう。
    仲介手数料 賃料の1ヶ月分
    前家賃 契約当月分の日割り賃料+翌月1ヶ月分の賃料
    保証会社加入料 賃料の0.5〜1ヶ月分
    火災保険料 2〜3万円程度/2年契約
    造作譲渡料 前テナントから買い取る内装や設備によって異なる
    敷金/保証金 賃料の6ヶ月分程度
    ※小規模店舗では3ヶ月分、大規模店舗では12ヶ月分の物件もあり、オーナーによって幅が広い。
    礼金/償却 賃料の1〜2ヶ月分
    ※償却は、保証金のうちオーナーから返還されないものをいう。
    仲介手数料 賃料の1ヶ月分
    前家賃 契約当月分の日割り賃料+翌月1ヶ月分の賃料
    保証会社加入料 賃料の0.5〜1ヶ月分
    火災保険料 2〜3万円程度/2年契約
    造作譲渡料 前テナントから買い取る内装や設備によって異なる


    居抜き物件では、前テナントから内装や設備を引き継ぐ(買い取る)ための「造作譲渡料」がかかる場合があります。

    賃料


    賃料の予算は、候補となるエリアや店舗の広さにも影響するため、事前に決めておくと物件の絞り込みがスムーズに行えます。

    賃料は、月の売上の約10〜12%以内に納めるのが目安(※)だといわれています。

    賃料の相場感を養うために、店舗物件サイトで多くの物件情報をみてみるのもおすすめです。(賃料は、「坪単価(1坪あたりの価格)×広さ(坪)」で構成されており、「坪単価」である程度の賃料相場が分かります。)


    なお、上記は目安です。初期費用でお伝えしたとおり、毎月の賃料を考慮して、利益率がどうなるか?を考えながら決めましょう。


    ▼おすすめの店舗物件情報サイトはこちら

    ● テナントショップネットワーク:事業用賃貸不動産専門のポータルサイト

    ●店舗ネットワーク:貸店舗探し・テナント物件専門情報サイト


    ※参照元:
    ・Business Train (2014).  初めてでもうまくいく!飲食店の始め方・育て方 株式会社技術評論者
    ・井澤岳志 (2014). はじめての飲食店開業の教科書 株式会社日本実業出版社


    居抜き物件orスケルトン物件


    居抜き物件かスケルトン物件かについて、決めておきましょう。

    それぞれにメリットやデメリットがあり、開店に向けてかかる費用・工数も変わるためです。費用が変われば利益率や初期投資に対する回収期間も変わりますので、しっかりと考慮したいところです。


    居抜き物件とスケルトン物件の特徴は、以下の表をご確認ください。
                   

    居抜き物件スケルトン物件
    特徴前のテナントの内装や設備をそのまま引き継いで利用する物件前のテナントの内装や天井、設備等は全て撤去された物件
    メリット●工事や設備にかかる費用が抑えられる
    ●出店までの日数が短縮できる
    ●希望通りの内装や設備を実現できる
    デメリット●内装や設備が制限される可能性がある
    ●造作譲渡に関する確認や契約の手間がかかる
    ●1から内装・設備工事等の手配を行うため、手間や費用がかかる
    ●工事期間が長く出店までに時間がかかる
        

    居抜き物件スケルトン物件
    特徴前のテナントの内装や設備をそのまま引き継いで利用する物件前のテナントの内装や天井、設備等は全て撤去された物件
    メリット●工事や設備にかかる費用が抑えられる
    ●出店までの日数が短縮できる
    ●希望通りの内装や設備を実現できる
    デメリット●内装や設備が制限される可能性がある
    ●造作譲渡に関する確認や契約の手間がかかる
    ●1から内装・設備工事等の手配を行うため、手間や費用がかかる
    ●工事期間が長く出店までに時間がかかる
     

    特に居抜き物件は、工事費用や設備の調達費用を削減できるため、開業資金に余裕がない方におすすめで、実際の人気も高い(※)です。


    ただし、前テナントから引き継ぐ設備(譲渡設備)の入念なチェックが必要となります。

    チェックを怠ると、引き渡し後に「エアコンの効きが悪い」「雨漏りがある」「製氷機の氷の製造が遅い」などの不具合が発覚するおそれもある(※)ため、注意しましょう。

    ※参照元:
    ・事業用不動産の仲介会社「株式会社ダク・エンタープライズ」代表へのインタービューより
    ・重野和稔 (2020). 飲食業界 成功する店 失敗する店 株式会社すばる舎

         

    広さ


    店舗の広さは、◯坪、◯㎡などの具体的な数字で決めておくと、物件を絞る際にスムーズです。

    広さを決める時は、客席数・商品陳列スペース・従業員や利用者が入るスペースなど、営業時をシミュレーションし、限られた経費や従業員数でうまく運営していけるように決めましょう。

    店舗が広すぎても、その分賃料・光熱費・人件費などがかさんだり、オペレーションが整備しにくくなったりするため、注意が必要です。


    設備


    営業時をシミュレーションし、必要な設備の条件を洗い出し、優先順位を決めておきましょう。


    事前に決めておくと、物件の絞り込みもスムーズに行え、設備の不具合など、入居後のトラブルも防ぐことができます。



    設備の条件を決めるときの具体的な項目は、以下を参考にしてください。


  • 電気・ガス・水道・排気の位置・容量
  • トイレや給湯室の配置
  • 厨房エリアの配置・広さ
  • 厨房設備の動作・性能
  • 空調の有無・配置
  • 照明の有無・配置 など


  • 設備業者などの専門家の知識が必要となる場合は、相談した上で条件を決めるようにしましょう。


    ステップ3.店舗物件を扱う不動産会社の協力を得て探す


    物件条件が固まったら、店舗物件を取り扱う不動産会社の協力を得て探します。

    不動産会社に相談した方が、自力で探すよりも、優良物件を早く見つけやすいためです。


    その理由は、以下の通りです

  • 非公開を含む幅広い物件情報から優良物件を紹介してくれる
  • 店舗物件探しのノウハウを教えてくれる
  • 物件探しの経験が豊富なため、スムーズに進めることができる
  • 物件探しにおける勘違いや間違いを正してくれる


  • 実際に、店舗物件を探す方の約90%が、自力で見つけた物件ではなく、不動産会社から提案した物件に決めているというデータもあります(※)。

    また、出店エリアの候補が複数ある場合、1つに絞れるまでは、各エリアにおける不動産会社に相談するのがおすすめです。(不動産会社には、エリアによって得意不得意があるため)


    ※参照元:
    ・事業用不動産の仲介会社「株式会社ダク・エンタープライズ」代表へのインタービューより


    ステップ4.店舗物件を内見する


    事業計画にマッチし、かつ前向きに検討したい物件があれば、積極的に現地に足を運び内見を行いましょう。

    実際に現地を確認することで、資料だけではわからないフロアの形や内装の雰囲気、設備の状態、周辺環境などを細かく確認できるためです。

    さらに内見することで発見できる「考慮したほうがいいポイント」もわかるようになり、物件探しをしやすくなります。


    内見で確認する項目の例は、以下の通りです。

  • フロアの形・内装・雰囲気
  • 照明の位置
  • 電気・ガス・水道・排気の容量・位置
  • 空調設備の性能、新設の必要性
  • 譲渡を受ける設備の動作・性能
  • 漏水(履歴含め)
  • 周辺環境・人通り・客層
  • 周辺施設・競合店舗・同ビルの他テナントの情報


  • 内見は曜日や時間を変えて何度も行い、「店舗の業態やコンセプトに合っているか」「ターゲット層を集客できそうか」「設備は十分整っているか」などを検討しましょう。

    内見を経て、「この物件で店舗を開業したい」となれば、不動産会社の案内にしたがって、入居の申込・契約へと進みましょう。


    優良な店舗物件の探し方2つ




    優良な店舗物件を探すための、2つのポイントをご紹介します。

  • 不動産会社と関係性を深める
  • 店舗開業に詳しい専門家に相談する


  • それぞれ解説していきます。


    不動産会社と関係性を深める


    出店エリアの不動産会社と何度もやり取りを重ね、関係性を深めておくことで、優良物件を紹介してもらいやすくなります。

    なぜなら、店舗物件探しでは、優良物件であるほど不動産会社がもつ「既存の繋がり」の中で紹介され、契約が決まってしまうことが多いためです。


    何度かやり取りを重ね、信頼できる不動産会社の担当者に出会ったら、優良な物件情報を仕入れたときに「自分のことを思い出してもらえる」ような深い関係性を構築していきましょう。

    相談する不動産会社は1〜2社でも問題ありませんが、より広く情報を得たい場合や、時間と労力に余裕がある場合は、さらに複数の業者と関係性を深めるとよいでしょう。


    店舗の開業に詳しい専門家に相談する


    店舗の開業に関わるその他の専門家も、物件の情報網を豊富にもっているため、積極的に相談してみましょう。

    店舗の開業に向けて関わっている業者や、以前の勤め先での取引先などの繋がりを利用し、信頼できる会社に対して「店舗の開業を予定している」「良い物件情報や閉店情報があれば知りたい」などと伝えておくとよいでしょう。


    具体的な専門家の例はこちらです。

  • 内装・設備業者
  • 店舗に関わる業者(機器や家具の販売・管理業者・仕入れ業者、食材卸業者など)
  • 司法書士、税理士、金融機関
  • 人材会社・採用支援会社
  • 店舗開業・移転コンサル など


  • これらの専門家は、同業の店舗オーナーと頻繁にやり取りしていたり、店舗開業・経営の支援などを行っているため、店舗の閉店情報など「水面下の物件情報」を手に入れやすいのです。

    不動産会社だけでなく、専門家から幅広く情報網を構築することで、通常の3倍ほど優良物件が探しやすくなるというデータもあります(※)ので、ぜひ実践してみてください。

    ※参照元:事業用不動産の仲介会社「株式会社ダク・エンタープライズ」代表へのインタービューより


    店舗物件を探すときの注意点5つ





    店舗物件を探すときの注意点を、5つご紹介します。

  • 1.ネット上の情報だけを頼りにしない
  • 2.居抜き物件では譲渡物について事前に入念に確認する
  • 3.居住用物件は店舗として利用できない
  • 4.オーナーによって業態が制限されていることがある
  • 5.契約期間が決まっている場合がある



  • それぞれ見ていきましょう。

     1. ネット上の情報だけを頼りにしない
    店舗物件探しでは、ネット上の物件情報だけを頼りにしてはいけません。
    優良物件を探したいのであればなおさらです。

    理由は以下の2つです。

    ●ネットに公開されていない物件情報は、たくさんあるため、選択肢が狭まる
    ●優良物件ほど、ネットには公開されずに不動産会社やオーナーが持つ「既存の繋がり」から契約が決まる傾向にある
     2. 居抜き物件では譲渡物について事前に入念に確認する
    居抜き物件では、前テナントから引き継ぐ内装や設備(譲渡物)の動作・状態の確認を入念に確認しましょう。

    物件の契約を締結し、引き渡しを受けたら、不具合があっても修理や交換は全て自分持ちになってしまうためです。

    確認を怠ると、入居後の設備トラブルや、余計な改修費用が発生してしまうリスクがあるため、注意しましょう。
     3. 居住用物件は店舗として利用できない
    居住用物件(マンションなど)を店舗として利用したい場合は、店舗利用が許可されているかどうかについて、オーナーまたは不動産会社に必ず確認しましょう。

    マンションなどの居住用物件では一般的に、安全や防犯の面から、不特定多数の客が出入りする店舗の入居が禁じられているためです。
     4. オーナーによって業態が制限されていることがある
    油汚れや煙がきつい中華料理店や焼肉店等の重飲食、または既存のテナントと業種がバッディングしている場合は、入居を拒否されるケースがあるため、注意しましょう。
     5. 契約期間が決まっていることがある
    店舗物件探しでは、契約形態についてもしっかりと確認しておきましょう。

    物件によっては、一定の契約期間以上は更新が認められない「定期借家契約」という契約形態をとっているケースがあるためです。

    定期借家契約の場合は、契約期間が終了すると、更新はできず強制的に退去しなければならないこともあります。(「再契約」ができる場合もあるため、詳しくはオーナーに確認が必要です。)

    一方、「普通借家契約」であれば、基本的には契約の更新が認められています。


     1.ネット上の情報だけを頼りにしない
    店舗物件探しでは、ネット上の物件情報だけを頼りにしてはいけません。
    優良物件を探したいのであればなおさらです。

    理由は以下の2つです。

    ●ネットに公開されていない物件情報は、たくさんあるため、選択肢が狭まる
    ●優良物件ほど、ネットには公開されずに不動産会社やオーナーが持つ「既存の繋がり」から契約が決まる傾向にある
     2.居抜き物件では譲渡物について事前に入念に確認する
    居抜き物件では、前テナントから引き継ぐ内装や設備(譲渡物)の動作・状態の確認を入念に確認しましょう。

    物件の契約を締結し、引き渡しを受けたら、不具合があっても修理や交換は全て自分持ちになってしまうためです。

    確認を怠ると、入居後の設備トラブルや、余計な改修費用が発生してしまうリスクがあるため、注意しましょう。
    3.居住用物件は店舗として利用できない
    居住用物件(マンションなど)を店舗として利用したい場合は、店舗利用が許可されているかどうかについて、オーナーまたは不動産会社に必ず確認しましょう。

    マンションなどの居住用物件では一般的に、安全や防犯の面から、不特定多数の客が出入りする店舗の入居が禁じられているためです。
    4.オーナーによって業態が制限されていることがある
    油汚れや煙がきつい中華料理店や焼肉店等の重飲食、または既存のテナントと業種がバッディングしている場合は、入居を拒否されるケースがあるため、注意しましょう。
    5.契約期間が決まっていることがある
    店舗物件探しでは、契約形態についてもしっかりと確認しておきましょう。

    物件によっては、一定の契約期間以上は更新が認められない「定期借家契約」という契約形態をとっているケースがあるためです。

    定期借家契約の場合は、契約期間が終了すると、更新はできず強制的に退去しなければならないこともあります。(「再契約」ができる場合もあるため、詳しくはオーナーに確認が必要です。)

    一方、「普通借家契約」であれば、基本的には契約の更新が認められています。

    店舗物件の探し方まとめ


    店舗物件の探し方を解説しました。店舗物件探しでは、店舗の事業計画を明確にし、それに合った物件条件を洗い出していきます。

    そして、優良な物件を紹介してもらうために、不動産会社と深い関係性を構築したり、さまざまな業者や士業の方など、店舗開業の専門家と広い情報網を構築しておきましょう。

    店舗の開業では、居抜き物件を希望する方が多くいらっしゃいます。
    特に引き継ぎを受ける譲渡物の性能や動作については入念に確認し、トラブルが起こらないように対策しておきましょう。

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