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【飲食店向け】優良物件の探し方とは?全体の流れと探し方のコツを徹底解説

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カテゴリ:飲食店 物件探し方



本記事はこんな方におすすめです

  • 飲食店向けの優良物件の探し方や流れを知りたい方
  • 物件探しに苦戦したり、時間がかかっている方
  • はじめての飲食店開業のため、物件の探し方がよくわからない方


  • 飲食店の開業において「物件の探し方がわからない」「理想の条件に合う物件が見つからない」などと悩まれている方も多いのではないでしょうか。


    そこで本記事では、物件の探し方や全体の流れが分かるように、以下についてまとめました。

  • 飲食店の物件を探す全体の流れ5ステップ
  • 優良物件を探す2つのコツ
  • 飲食店の物件探しにおける注意点


  • あなたにとってベストな物件を見つけることにお役立てください。


    目次



    【飲食店の物件探し】全体の流れ5ステップ


    飲食店の物件探しにおいて、まずは「全体の流れ」を掴むことをおすすめします。

    全体の流れを踏まえることで、心の準備ができるとともに、次のステップを見据えて、より計画的に物件探しを進められるようになるためです。


    飲食店の物件探しは以下の5ステップで進めていきます。





    以下より各ステップにおける物件の探し方のポイントや、注意点などを詳しく解説していきます。


    ステップ1. 飲食店の事業計画を作成する



    まずは、飲食店の「事業計画(コンセプト・売上目標・資金計画など)」を作成します。


    事業計画を作成する理由は、主に以下の2つです。

  • 飲食店の物件条件(エリア・賃料・広さなど)を決めたり、複数の物件で悩んだとき、事業計画を踏まえて判断できる

  • 店舗物件のオーナーに事業計画を提出することで、自分や飲食店事業に対する信頼を得て、入居審査に通りやすくする


  • 事業計画の具体的な項目は、以下を参考にしてください。

  • 飲食店のコンセプト
    (例:30〜40代の男性が、仕事の休憩時間にボリュームのある定食をリーズナブルに楽しめるお店)
  • ターゲット・利用シーン・場所
  • メニュー・サービス提供方法
  • 客数・客単価・回転率
  • 売上・収益目標
  • 固定費(賃料等)・変動費(水道光熱費・人件費等) など

  •  

    ステップ2. 飲食店の事業計画にあった「物件の希望条件」を決める





    飲食店の事業計画をもとに、物件の希望条件を決めていきます。

    ここで決める物件の条件は、大きく分けて以下の5つです。

  • 出店エリア
  • 予算
  • 広さ
  • 居抜きorスケルトン
  • 設備


  • それぞれについて解説していきます。


    出店エリア



    出店エリアは、飲食店の物件探しにおいて最も重要な条件のうちの1つです。

    なぜなら、出店エリアによって「客層や人通りの多さ」「集客のしやすさ」「賃料相場」「競合店舗」「周辺環境」などの様々な条件が変わってくるためです。


    エリアを決める際に考えるべきことには、以下の2つが挙げられます。

    1. 出店地(「〇〇駅」「〇〇市」など)
    2. エリアの特性(駅前・繁華街・オフィス街・住宅街)



    出店地(「〇〇駅」「〇〇市」など)


    出店地は、「自分の地元」「思い出の場所」「憧れの場所」など、自分自身の想いも大事にしながら、以下のような条件を考慮して決めると良いでしょう。

  • 飲食店のコンセプトとマッチしている
  • 人通りや集客が見込める
  • 競合店舗は少ない
  • 交通の利便性が高い
  • 治安やイメージが良い


  • 出店地は複数候補を挙げ、優先順位を決めておくことで、物件探しを進めやすくなります。


    エリアの特徴


    エリアの特徴には大きく分けて、駅近・繁華街・オフィス町・住宅街の4種類があります。

    最寄り駅や市区町村は同じでも、繁華街か住宅街かなどによって特徴が異なるため、以下の特徴も踏まえて出店エリアを絞り込みましょう。

    エリア 特徴
    ①駅前 ●朝〜夜間にかけて一定の人通りがあり、賃料が高い。
    ●地元の人だけではなく遠方の人も来店しやすい。
    ●高い賃料を支払える大手チェーン店などが多い。
    ➁繁華街 ●飲食店・物販店・美容室・大型店舗など多岐にわたる店舗が集結し、競合性が高い。
    ●人通りも多く、賃料が高い。
    ●平日・休日問わず人が集まりやすいが、固定客の獲得が難しいこともある。
    ③オフィス街 ●オフィスが密集しているエリアで、日中や通勤時間帯のビジネスマンの人通りが多い。
    ●土日や夜間の人通りは少なく集客が難しい。
    ●賃料相場は駅前や繁華街と比較してやや低い傾向にある。
    ④住宅街 ●人通りは少なく、落ち着いた雰囲気の店が多い。
    ●競合性や賃料相場は低いが、駅から遠く集客が難しい。
    ●「年配が多い」「高所得層が多い」などの住宅街の特性によっても客層が変わる。
    エリア 特徴
    ①駅前 ●朝〜夜間にかけて一定の人通りがあり、賃料が高い。
    ●地元の人だけではなく遠方の人も来店しやすい。
    ●高い賃料を支払える大手チェーン店などが多い。
    ➁繁華街 ●飲食店・物販店・美容室・大型店舗など多岐にわたる店舗が集結し、競合性が高い。
    ●人通りも多く、賃料が高い。
    ●平日・休日問わず人が集まりやすいが、固定客の獲得が難しいこともある。
    ③オフィス街 ●オフィスが密集しているエリアで、日中や通勤時間帯のビジネスマンの人通りが多い。
    ●土日や夜間の人通りは少なく集客が難しい。
    ●賃料相場は駅前や繁華街と比較してやや低い傾向にある。
    ④住宅街 ●人通りは少なく、落ち着いた雰囲気の店が多い。
    ●競合性や賃料相場は低いが、駅から遠く集客が難しい。
    ●「年配が多い」「高所得層が多い」などの住宅街の特性によっても客層が変わる。


    また、同じエリアのなかでも、平日と土日、昼と夜で人通りの多さや客層、雰囲気が異なるため、時間帯や曜日を変えて、何度も現地確認を繰り返しましょう。


    予算


    飲食店の物件に関する予算には、「初期費用」と「賃料」があります。

    どちらも毎月の利益に関係し、飲食店の持続や発展に影響しますので、ポイントを抑えておきたいところです。

    詳しく見ていきましょう。


    初期費用


    飲食店の物件を探すときは、物件の契約時にかかる初期費用の予算を決めておき、不動産会社に伝えられるよう準備しておきましょう。

    初期費用は物件によって大きく幅があり、予算額によって紹介してもらえる物件も大きくことなるためです。


    初期費用の各項目の目安について、詳しくは以下でご確認ください。

    費用 詳細
    敷金/保証金 賃料の6ヶ月分程度
    ※小規模店舗では3ヶ月分、大規模店舗では12ヶ月分の物件もあり、オーナーによって幅が広い。
    礼金/償却 賃料の1〜2ヶ月分
    ※償却は、保証金のうちオーナーから返還されないものをいう。
    仲介手数料 賃料の1ヶ月分
    前家賃 契約当月分の日割り賃料+翌月1ヶ月分の賃料
    保証会社加入料 賃料の0.5〜1ヶ月分
    火災保険料 2〜3万円程度/2年契約
    造作譲渡料 前テナントから買い取る内装や設備によって異なる
    費用 詳細
    敷金/保証金 賃料の6ヶ月分程度
    ※小規模店舗では3ヶ月分、大規模店舗では12ヶ月分の物件もあり、オーナーによって幅が広い。
    礼金/償却 賃料の1〜2ヶ月分
    ※償却は、保証金のうちオーナーから返還されないものをいう。
    仲介手数料 賃料の1ヶ月分
    前家賃 契約当月分の日割り賃料+翌月1ヶ月分の賃料
    保証会社加入料 賃料の0.5〜1ヶ月分
    火災保険料 2〜3万円程度/2年契約
    造作譲渡料 前テナントから買い取る内装や設備によって異なる


    居抜き物件の場合は、前テナントから内装や設備を引き継ぐ(買い取る)際の「造作譲渡料」がかかる場合があるため、注意しましょう。


    賃料



    事業計画を元に、毎月どれくらいの賃料を払えるのか、予算を決めておきましょう。

    賃料はエリアや広さとも関連するため、賃料の予算を決めることで、他の物件条件の絞り込みも行いやすくなります。


    尚、一般的には、飲食店における賃料は、「月の売上の10〜12%以内に抑えるのが目安(※)」だといわれています。(例:月間売上が200万円の場合、賃料の目安は20万円以内)

    インターネット上でも、ある程度の賃料相場を把握できますので、賃料条件を決める際は参考にしてみてください。


    <賃料相場の調べ方>

    賃料は、「坪単価(1坪あたりの価格)×広さ(坪)」で構成されており、「坪単価」を確認するとある程度の賃料相場が分かります。

    インターネット上の物件情報サイトなどから、物件情報とともに坪単価も確認できます。 賃料の相場感を養うためにも、ぜひ利用しましょう。


    ▼おすすめの飲食店向け物件情報サイト
    ● 飲食店ドットコム
    ● 居抜き店舗.com


    賃料の予算を決めずに契約してしまうと、支払い能力以上の物件に契約してしまい、短期間で事業の破綻に追いやられるなどのリスクがあるため、注意しましょう。


    ※参照元:

    ・Business Train (2014).  初めてでもうまくいく!飲食店の始め方・育て方 株式会社技術評論者

    ・井澤岳志 (2014). はじめての飲食店開業の教科書 株式会社日本実業出版社


    広さ



    物件の広さは、店舗の業態やコンセプト・確保したい客席数などによって決めていきます。

    目安として、通常の飲食店では「1坪あたり1.5席(※)」が目安だといわれています。
    高級レストランなど、ゆったり過ごしていただきたい店舗では1坪あたり1席、ファーストフード店などでは1坪あたり2席を目安にするとよいでしょう。


    ただし、店舗を広くすれば多くの席数を確保できますが、広いほど賃料や人件費はかさみ、オペレーション整備の手間もかかるため、注意が必要です。


    ※参照元:

    ・Business Train (2014).  初めてでもうまくいく!飲食店の始め方・育て方 株式会社技術評論者

    ・井澤岳志 (2014). はじめての飲食店開業の教科書 株式会社日本実業出版社


    居抜き物件orスケルトン物件


    居抜き物件かスケルトン物件かによっても、物件の特徴や開店に向けてかかる費用・工数が変わるため、事前に希望を決めておきましょう。


    居抜き物件とスケルトン物件の特徴は、以下の表をご確認ください。

                   

    居抜き物件スケルトン物件
    特徴前のテナントの内装や設備をそのまま引き継いで利用する物件前のテナントの内装や天井、設備等は全て撤去された物件
    メリット●工事や設備にかかる費用が抑えられる
    ●出店までの日数が短縮できる
    ●希望通りの内装や設備を実現できる
    デメリット●内装や設備が制限される可能性がある
    ●造作譲渡に関する確認や契約の手間がかかる
    ●1から内装・設備工事等の手配を行うため、手間や費用がかかる
    ●工事期間が長く出店までに時間がかかる
     

    特に居抜き物件は、工事費用や厨房設備の調達費用を削減できるため、開業資金に余裕のない方におすすめで、実際の人気も高い(※1)です。   


    ただし、前テナントから引き継ぐ設備(譲渡設備)の入念なチェックが必要となります。

    チェックを怠ると、引き渡し後に「エアコンの効きが悪い」「シンクに水漏れがある」「製氷機の氷の製造が遅い」などの不具合が発覚するおそれもある(※)ため、注意しましょう。

     

    ※参照元:

    ・事業用不動産の仲介会社「株式会社ダク・エンタープライズ」代表へのインタービューより

    ・重野和稔 (2020). 飲食業界 成功する店 失敗する店 株式会社すばる舎

     
                   

    居抜き物件スケルトン物件
    特徴前のテナントの内装や設備をそのまま引き継いで利用する物件前のテナントの内装や天井、設備等は全て撤去された物件
    メリット●工事や設備にかかる費用が抑えられる
    ●出店までの日数が短縮できる
    ●希望通りの内装や設備を実現できる
    デメリット●内装や設備が制限される可能性がある
    ●造作譲渡に関する確認や契約の手間がかかる
    ●1から内装・設備工事等の手配を行うため、手間や費用がかかる
    ●工事期間が長く出店までに時間がかかる

    設備


    物件の絞り込みをスムーズに行うため、どのような設備が備わっている物件が望ましいのか、事前に決めておきましょう。飲食店の業態によっては、必要となる設備が大きく異なるからです。


    例えば、焼肉店では、各テーブルでガスが必要となり、煙や匂いも強いため、ガス容量や排気の容量などが重要です。

    設備条件の具体例としては、以下が挙げられます。重要視したい条件と、妥協できる条件を決めておくことがポイントです。

  • 電気・ガス・給水・排水・排気の位置・容量
  • 空調の有無・数・性能
  • 厨房設備などの譲渡物の有無や範囲・性能 など


  • ステップ3. 飲食店の店舗物件を扱う不動産会社の協力を得て探す


    飲食店の物件について希望条件が決まったら、店舗を取り扱う不動産会社の協力を得て、物件探しを行いましょう。


    忙しいなかで長い時間をかけて、自力で物件を探そうとする方は少なくありません。しかし不動産会社の協力を得ると、以下のようなメリットがあります。

  • 店舗物件探しの経験やノウハウから、最適な物件を提案してくれる
  • 未公開の優良物件の情報を提供してくれる
  • 物件探しがスムーズに進み、手間や時間が短縮できる


  • 以上を踏まえると、早めに不動産会社に相談するのがおすすめだと言えます。

    実際に飲食店の物件を契約した人の約9割が、ネット検索で探した物件ではなく、不動産会社から紹介してもらった物件に決めているというデータもあります(※)。


    ただし、なかには事務所・オフィスのみを扱っており、店舗の物件探しに慣れていない不動産会社もいるため、事前に必ず確認しておきましょう。


    ※参照元:事業用不動産の仲介会社「株式会社ダク・エンタープライズ」代表へのインタービューより

     

    ステップ4. 飲食店の店舗物件を内見する




    理想とする飲食店のイメージに対して、良さそうな物件があれば内見を行い、資料だけでは得られない情報(フロアの雰囲気や内装、設備の状況や動作確認、周辺環境など)を確認しましょう。


    内見で確認する項目の例は、以下の通りです。

  • フロアの形・内装・雰囲気
  • 照明の位置
  • 電気・ガス・水道・排気の容量・位置
  • 空調設備の性能、新設の必要性
  • 譲渡を受ける設備の動作・性能
  • 漏水(履歴含め)
  • 周辺環境・人通り・客層
  • 周辺施設・競合店舗・同ビルの他テナントの情報


  • 気に入った物件は、契約に向けてより細かい情報を得るため、複数回内見することが望ましいでしょう。そのなかで、一度は工事業者や設備業者に同席してもらうことをおすすめします。

    なぜなら、「希望の内装は実現できるか」「譲渡を受ける設備に不備はないか」などの最終的な判断は、設備や内装の専門家の意見が必要になるためです。


    また、業者が内見の段階で物件の状態を把握していれば、契約後の工事の見積もり依頼もスムーズに行えるようになります。


    ステップ5. 物件の入居申込・審査・契約


    内見を経て、入居の意思が固まったら、飲食店の開店に向けて「入居申込書」を提出します。

    入居申込や審査では、法人の登記簿謄本や、借主の身分証明書などの書類が必要となります。スムーズな手続きのために、事前に不動産会社に確認し、準備しておきましょう。

    オーナーの審査が通れば、晴れて物件の契約に進むことができます。


    【飲食店向け】優良物件を探す2つのコツ




    優良物件を探すためのコツは以下の2つです。

  • 複数の不動産会社と深い関係性を構築する
  • 飲食店の開業に詳しい専門家に相談する


  • それぞれ解説していきます。


    1.不動産会社と深い関係性を構築する


    飲食店の優良物件は、不動産会社の担当者と関係性を深めるほど紹介してもらいやすくなります。

    なぜなら、飲食店の物件は優良物件であればあるほど一般公開されず、オーナーや不動産会社が持つ「既存の繋がり」の中で紹介され、契約が決まるケースが多いからです。

    そのため、信頼でき、親身になって相談に乗ってくれる不動産の担当者と出会ったら、何度も相談をしながら関係性を深めて、優良物件の情報が出た時に「自分のことを思い出してもらえる」ようにしていきましょう。


    ※関係性を深める不動産会社の担当者は1〜2社でも大丈夫ですが、時間の余裕がある場合は、より多くの不動産会社とやりとりできると、優良物件の情報を得られる確率が高まります。


    2.飲食店の開業に詳しい専門家に相談する


    不動産会社はもちろんですが、飲食店の開業に関わるその他の専門家も、物件の情報網を豊富にもっているため、積極的に相談してみましょう。

    飲食店の開業においてやり取りしている業者や、以前の勤め先での取引先などの繋がりを利用し、信頼できる会社に対して「店舗の開業を予定している」「良い物件情報や閉店情報があれば知りたい」などと伝えておくとよいでしょう。


    具体的な専門家の例はこちらです。

  • 内装・設備業者、厨房機器業者
  • 飲食関連業者(ビールメーカー、酒屋、食材卸など)
  • 司法書士、税理士、金融機関
  • 人材会社
  • 飲食店開業・移転コンサル など


  • これらの専門家は、普段の業務から飲食店に頻繁に出入りしていたり、飲食店の経営支援などを行っています。そのため店舗の閉店情報など、「水面下の物件情報」をいち早く手に入れられる可能性が高いのです。


    実際に店舗物件を探している人の中でも、上記のような専門家に相談できている方は3割程度だと言われています(※)。

    しかし、幅広い専門家からの情報網を構築することで、通常の3倍ほど優良物件が探しやすくなるというデータもあります(※)ので、ぜひ実践してみてください。

    ※参照元:事業用不動産の仲介会社「株式会社ダク・エンタープライズ」代表へのインタービューより


    飲食店の物件を探すときの注意点


    飲食店の物件を探すときの注意点は以下の通りです。

  • 設備の状態を慎重に確認する(特に居抜きの場合)

    居抜きの場合、設備の譲渡を受けた後は、修理や処分も自分で行わなければなりません。もし故障や不備があった場合、結局追加購入や修理に多額の費用が必要となるケースもあるため、しっかり確認しておきましょう。


  • 前テナントの経営状況や退去理由も確認する

    前テナントが「飲食店で、経営難のため撤退した」「地域や客からのイメージが悪かった」という場合は要注意です。 店舗運営に支障がでる何らかの要因が隠れていたり、悪いイメージを引き継いでしまい集客に影響がでる可能性があります。

  •  

    まとめ


    本記事では飲食店の物件の探し方について解説しました。

    飲食店の物件探しでは、はじめに、物件条件を決めるための判断軸として、また物件オーナーに提出する信頼材料として、事業計画を作成する必要があります。

    そのうえで、事業計画にマッチした物件条件を洗い出すことで、理想の店舗物件を探し出しやすくなります。


    また、優良な店舗物件ほど、業者や専門家たちが持つ既存の繋がりから契約が決まるパターンが多いため、「自分に紹介してもらえる」ような深い人脈や情報網の構築が重要です。

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