「開業資金を抑えたい」
「早く開業したい」
「居抜きは物件の良し悪しを判断しやすそう」
とお考えであれば、居抜き物件を探すのがおすすめです。しかし居抜き物件の知識や優良物件の探し方を知らないまま進めると、良い物件に出会う機会が減るだけでなく、契約後に後悔する恐れがあります。
そこで本記事では「優良居抜き物件の探し方」と「居抜き物件探しで失敗しないためのチェックポイント」を紹介します。
本記事を参考にしていただき、理想に合った居抜き物件を見つけてください。
目次
- 1．居抜き物件とは？
- 2．居抜き物件を探すメリット・デメリット
- 2−1．メリット：初期費用を抑えられる
- 2−2．メリット：物件の良し悪しを判断しやすい
- 2−3．デメリット：理想どおりのデザインやレイアウトにできない
- ３．最もおすすめの居抜き物件の探し方は「不動産会社への相談」
- ３−1．気になる居抜き物件があればすぐに不動産会社へ連絡
- ３−2．優良物件に出会う最良の方法は不動産会社と関係性を築くこと
- ４．居抜き物件のネット検索・有効な活用方法
- ４−1．SNSやコミュニティ掲示板を利用する
- ５．居抜き物件の探し方4選
- ５−1．希望エリアを歩いて探す
- ５−2．専門の居抜き物件仲介業者を利用する
- ５−3．業態特化型の不動産会社に相談する
- ５−4．同業他社からの物件情報
- ６．居抜き物件探しで失敗しないための内見チェックポイント
- ６−1．設備は正常に機能するか？修繕は必要か？
- ６−2．設備にリース品が混ざっていないか？
- ６−3．水道・ガス・電気の容量は十分か？
- ６−4．造作譲渡料が発生するか？
- ６−5．前テナントの影響による不利益は生じないか？
- ６−6．用途変更手続きは必要か？
- ７．リース店舗に注意
- ８．まとめ
居抜き物件とは？
居抜き物件とは、前テナントの設備や内装が残された物件を指します。
契約上は一般の賃貸借契約ですが、床・天井・壁・厨房などの主要設備が残っているため、すぐに営業を開始できることがメリットです。飲食店や美容院など、幅広い業態で見られ、開業時のコストと時間を節約できます。
居抜き物件を探すメリット・デメリット
居抜き物件を探すメリット・デメリットについて解説します。
メリット・デメリットを理解することで、事業に適した物件を探しやすくなる上に、後悔もなくなります。
詳しくは以下で解説していきます。
メリット：初期費用を抑えられる
居抜き物件を探す最大のメリットは、初期費用を大幅に抑えられることです。内装や専門的な設備がすでに整っているため、新規導入費用や大規模改装がかかりません。
厨房設備や空調設備などの高額な設備投資を避けられ、設備の撤去や廃棄費用も不要です。
前店舗の常連客や知名度を利用して、早期に顧客を集めやすいメリットもあるため、広告費を抑えられる可能性もあります。
これらのメリットを活かせば、大幅にコストを削減して営業開始できるでしょう。
メリット：物件の良し悪しを判断しやすい
居抜き物件を探すメリットとして、物件の良し悪しを判断しやすい特徴もあります。
既存の内装や設備があるため、新店舗の完成イメージを具体的に描きやすく、自社に適した物件かどうかの判断をしやすいからです。
たとえば、改装箇所を明確にできるので予算計画を立てやすかったり、望んでいる物件とは違うなどの判断ができます。
この点は大きなメリットだと言えるでしょう。
デメリット：理想どおりのデザインやレイアウトにできない
居抜き物件を探すデメリットは、理想どおりの店舗デザインやレイアウトの実現が難しい点です。
前テナントの内装や設備が残されているため、一からデザインやレイアウトを設計できる自由度はなく、既存の間取りや設備配置に合わせた計画が必要です。
独自の空間づくりを重視したり、ブランドコンセプトに忠実なデザインを取り入れたい場合には、居抜き物件は向いていないといえます。
最もおすすめの居抜き物件の探し方は「不動産会社への相談」
優良居抜き物件を探す最もおすすめの方法は、不動産会社への相談です。なぜなら、本当に良い居抜き物件は、一般公開される前に商談が成立してしまうからです。
詳しくは東京都港区でオフィスや事務所物件の仲介をしているダク・エンタープライズ 代表取締役 阿部隆志氏のコメントをご覧ください。
気になる居抜き物件があればすぐに不動産会社へ連絡
代表取締役 阿部
誰しも欲しがる良い物件は希少なため、仲介会社は「まずはこの企業（またはこの人）に声をかけよう」という相手へ、優先的に紹介することが多いです。
特に店舗の居抜き物件の場合、サイトには掲載せずに、一部の企業に優先的に紹介したりします。
これは店舗を専門に扱う不動産仲介会社だけでなく、オフィスや住居などを中心に扱う会社も同様です。
そのため不動産会社から「あの人には優先的に紹介したい」と思われることが大事です。それを分かっている大手企業の店舗開発部門の営業担当は、定期的に不動産会社を訪問して、信頼関係を構築するとともに紹介依頼をしていくのがお勧めです。
特に店舗の居抜き物件の場合、サイトには掲載せずに、一部の企業に優先的に紹介したりします。
これは店舗を専門に扱う不動産仲介会社だけでなく、オフィスや住居などを中心に扱う会社も同様です。
そのため不動産会社から「あの人には優先的に紹介したい」と思われることが大事です。それを分かっている大手企業の店舗開発部門の営業担当は、定期的に不動産会社を訪問して、信頼関係を構築するとともに紹介依頼をしていくのがお勧めです。
以上を踏まえると、優良居抜き物件を探すなら「まずは不動産会社に相談する」ことが大事だと言えるでしょう。
これは募集看板で自分の理想に合う居抜き物件を見つけた時も同様です。
優良物件に出会う最良の方法は不動産会社と関係性を築くこと
優良居抜き物件を探す最良の方法は「不動産会社と関係性を築く」ことだと言えるでしょう。
不動産会社は「関係性が深い企業（人）に対して、優良居抜き物件を優先的に紹介している」からです。
たとえば、弊社「株式会社ダク・エンタープライズ」のスタッフを例に上げると、下記のような特徴を持つ方へ優先的に物件紹介しています。
など
つまり、魅力的な物件が出たときに優先的に紹介してもらえるように関係を深めるのがポイントです。
なぜなら不動産業者の担当者も人間だからです。コミュニケーションを重ねる中で、人としての興味を持ち、ビジネスに対する本気度が見えたときに応援したくなるからです。
また、このような関係作りは、一社に限らず、複数の不動産会社と築いていただくことで、優良居抜き物件に出会いやすくなります。
居抜き物件のネット検索・有効な活用方法
インターネットで居抜き物件を効率的に探すために、物件に対する希望条件を明確にしましょう。
【希望条件の例】
| 1．予算 |
|---|
| 自社の予算に負担がかからないか？ ※家賃（ランニングコスト）だけではなく、保証金（初期投資）や原状回復費も考慮した際に大きな負担にならないか？ など |
| 2．立地 |
| 自社の事業に有利な立地か？ ※ファミリー層・ビジネス層どちらの層が多いか？また、周辺の競合はどの位いるか？ など |
| 3．広さ |
| 事業に適した面積があるか？ ※規模拡大を考慮して柔軟に対応できる広さがあるか？ |
| 1．予算 |
|---|
| 自社の予算に負担がかからないか？ ※家賃（ランニングコスト）だけではなく、保証金（初期投資）や原状回復費も考慮した際に大きな負担にならないか？ など |
| 2．立地 |
| 自社の事業に有利な立地か？ ※ファミリー層・ビジネス層どちらの層が多いか？また、周辺の競合はどの位いるか？ など |
| 3．広さ |
| 事業に適した面積があるか？ ※規模拡大を考慮して柔軟に対応できる広さがあるか？ |
ただし、条件を絞りすぎると、優良物件を見逃す可能性がありますので注意してください。
そのため、最初は希望条件で検索し、その後エリアや面積などの条件を少しずつ広げていく方法がおすすめです。
なお、インターネットに掲載されている物件は、定期的にチェックしましょう。常に最新の物件情報を得られるため、希望条件に合う物件が出たらすぐに対応できます。
この方法で自身の理想に近い居抜き物件が見つかった場合は、すぐに不動産会社へお問い合わせしてみてください。
※補足
広さについては、初期の居抜き物件探しの時点で考えておかなければ、いざ売上が好調になり面積を広げたい場合に、移転を考えなければならない可能性があります。
初期予算を抑えることを優先しすぎて小さな居抜き物件を選ぶと、設備導入やスタッフルームの充実が難しくなるなどのデメリットが生じます。
SNSやコミュニティ掲示板を利用する
SNSやコミュニティ掲示板を活用すると、リアルタイムで特定の物件情報（〇ビル×階など）を得られます。また、個人間での柔軟な条件交渉も可能です。
たとえば、SNSでは以下のような投稿があります。
移転の為 現在の店舗を出る事になりました。 居抜き物件として次に入って頂ける方を探しております。
〇〇などの設備は残っています。場所は東京都◯区の◯◯ビルの1階です。
〇〇などの設備は残っています。場所は東京都◯区の◯◯ビルの1階です。
ただし、情報の信頼性が低く、詐欺や不正のリスクもある点に注意してください。
一般的な不動産サイトでは見つかりにくい、独自性のある物件や急ぎの案件を探している場合におすすめの方法ですが、リスクもあるため、ある程度の不動産の知識が必要です。
居抜き物件の探し方4選
不動産会社への相談以外に行える「居抜き物件の探し方」をいくつか紹介します。ただし、すべての方法をおこなう必要はありません。
希望条件や業種によって探し方は異なるので、ご自身の希望に合った方法を見つけてみてください。
希望エリアを歩いて探す
希望エリアを定期的にまわり、テナント募集の張り紙や看板を見て、すぐに電話確認をしましょう。
優良居抜き物件は一般公開される前に商談成立になったり、不動産サイトに掲載されなかったりが多いので、問い合わせはスピード勝負になるからです。
そのため時間と労力はかかりますが、物件の状況や周辺環境を自分の目で確認できるメリットがあります。
【希望エリアを歩いて探すメリット】
特に周辺環境の細かい確認が必要な飲食店や小売店の出店時におすすめの方法です。
専門の居抜き物件仲介業者を利用する
居抜き物件には、専門の仲介業者が存在します。専門の仲介業者を利用することで、確かな知見に基づいた物件紹介とアドバイスを受けられます。
たとえば、飲食店の居抜き物件であればインターネットで「飲食店 居抜き物件」などで検索すると、専門のWebサイトがいくつか出てきます。
【専門の居抜き物件仲介業者を利用するメリット】
ただし、仲介手数料が発生し、取り扱い物件が限られたりする場合があります。
特に、居抜き物件での開業経験が少ない場合におすすめの方法です。
業態特化型の不動産会社に相談する
飲食店や美容業など、特定の業態に特化した不動産会社を利用すると、業種に適した居抜き物件を紹介してもらえる可能性があります。
たとえば「医療専門 不動産会社」「飲食専門 不動産会社」などで検索すると、業界に特化した不動産会社がヒットします。
これらの不動産会社では、業態特有の設備や法規制についても詳しい知見が得られるので、一度相談してみると良いでしょう。
【業界特化型の不動産会社に相談するメリット】
ただし、特定業態に特化しているため、物件の選択肢が限られる可能性があります。特に、専門性の高い業態での出店や、初めての業態での出店を検討している場合におすすめです。
同業他社からの物件情報
出店エリアが異なる同業他社との情報交換も、居抜き物件を探す有効な手段です。同じ業態だからこそ、設備や内装の適合性について、信頼性の高い情報を得られます。
相談ができる同業他社と出会うには、地域の商工会議所や商店街組合に参加してみると良いでしょう。商工会議所では、地域の商業動向や地元ならではの情報も入手できる可能性があります。
【同業他社からの物件情報をもらうメリット】
ただし、商工会議所に参加したからといってすぐに情報交換できるわけではありません。積極的にコミュニケーションをとったり、自社からも有益な情報を伝えたり、信頼関係を構築していく必要があります。
特に、地域に根ざした商売を目指す場合や、地元コミュニティとの関係構築を重視する出店の場合におすすめです。
居抜き物件探しで失敗しないための内見チェックポイント
居抜き物件探しで失敗しないために、物件内見時のチェックポイントについて理解しましょう。
以下で6つの注意点を解説しますのでお役立てください。
設備は正常に機能するか？修繕は必要か？
居抜き物件の設備は「中古」のため、契約前の動作確認が不可欠です。すべての設備が正常に機能するか、老朽化の状態を確認し、修繕や交換の必要性がないかを確認しましょう。
契約後に設備の問題が分かった場合、予定外の費用が発生して、初期費用を抑えるという居抜き物件のメリットを活かせなくなるからです。
また、消防法や建築基準法への適合性も確認が必須です。特に厨房機器のようなが多い飲食店や美容室など、法規制の厳しい業態での出店では重要なポイントです。
実際、確認漏れにより以下のような失敗事例があります。
設備にリース品が混ざっていないか？
居抜き物件の設備の中には、リース契約中の機器が含まれている可能性があります。リース品の場合、入居時に返却される可能性や、リース契約の継続が発生する場合があります。
実際に以下のような失敗事例があります。
予定外の出費になる恐れがありますので、必ず確認しましょう。
水道・ガス・電気の容量は十分か？
店舗やオフィスによって必要な設備能力は大きく異なるため、水道・ガス・電気などの容量が自社の業態に適しているか、事前に確認しましょう。
特に電力容量は、使用する機器の総量に対して十分な供給能力があるかを確認してください。
特に、大型厨房機器を使用する飲食店や、電力を多く使用する美容室など、設備依存度の高い業態での出店時に重要なポイントです。
実際、容量が少ないことで以下のような失敗事例があります。
容量不足により、予定外の経費が発生するので要注意です。
造作譲渡料が発生するか？
居抜き物件では、前テナントから内装設備などの店舗造作を買い取る「造作譲渡料」が発生する場合があります。
特に設備や内装が比較的新しい物件では、相応の譲渡料を求められる可能性が高いです。
ですから、契約前にどの設備が譲渡対象となるか、造作譲渡料はいくらかを確認しておきましょう。
実際に、以下のような失敗事例があります。
譲渡料の決定権は現借主にあるため、自由に価格を設定できます。
そのため事前に造作譲渡料を明確に提示してもらい、あまりにも高額な場合は、必要に応じて交渉をしてみましょう。
【補足】
造作譲渡料に相場はありませんが、主に「減価償却費の残額・場所代・原価捻出（廃棄費用・仲介手数料・移転費用など」を参考に根付けされます。
前テナントの影響による不利益は生じないか？
居抜き物件を検討する際は、前テナントが抱えていた問題を引き継がないように、調査をおこないましょう。
具体的には、近隣住民とのトラブルや地域での評判、前テナントの売上や集客状況、周辺の競合状況などを調査しておくと良いでしょう。
実際に、以下のような失敗事例があります。
用途変更手続きは必要か？
居抜き物件では、前テナントと異なる業態での使用を予定する場合、用途変更手続きが必要になるケースがあります。
たとえば、新テナントが特殊建築物（※）に該当する場合や、面積が200平方メートルを超える場合は、必ず確認が必要です。
用途変更には建築士への依頼と費用負担が発生します。用途変更の依頼費用の相場は80～200万円とされています。契約前に必ず確認し、予算計画に含めておきましょう。
その他、以下のような失敗事例があります。
必要以上の費用がかかるだけではなく、営業開始のタイミングが遅れてしまう恐れもあります。
※特殊建築物とは…一般の建築物よりも制限の厳しい建築物。例）ホテル・病院・バー・倉庫 など
リース店舗に注意
店舗を探している人はリース店舗のリスクを知らずに借りて後悔している事例があります。
リース店舗とは、リース料金を毎月支払うことで利用できる店舗です。店舗の内装や造作が用意されている状態なので、すぐに開業できる反面、毎月賃料とは別にリース料がかかるか、賃料に上乗せされます。
これらのメリットから、居抜き物件ではなくリース店舗を選ぶ方もいます。しかしリース店舗には以下のデメリットがあります。
結果として固定費が多くなってしまうので、リース店舗を選択する場合には売上と固定費のバランスを慎重に検討しましょう。
弊社「株式会社ダク・エンタープライズ」にも、リース店舗を借りて後悔したお客様からご相談をいただくことがあります。
店舗を探している人は、リース店舗のリスクを知らずに借りてしまう方が後悔している事例があります。そのため注意したいところです。
まとめ
優良居抜き物件の探し方、メリット・デメリット、内見時のポイントについて解説しました。
まず知ってほしいことは「居抜き物件探しの方法は、不動産会社への相談が最もおすすめ」ということです。
とは言え不動産会社との良好な関係構築がカギとなりますので、早い段階で相談し、信頼関係を構築しましょう。
他にもお伝えした下記方法も合わせてご活用ください。
内見時には設備の動作確認、リース品の有無、インフラ容量、造作譲渡料などの確認も大切です。目に見える印象に引っ張られて後悔するケースが少なくないからです。
紹介した内容を参考にしていただき、理想の居抜き物件探しにお役立てください。
