カフェ物件の探し方は？物件探しの重要なポイントも解説
2024-08-07 2025-12-17
カフェを開業する際に重要となるのが、物件です。集客の良し悪しは物件によって左右されるので、カフェのコンセプトやニーズに合った物件を見つけなければなりません。
しかし、ご自身でいくつもの物件をまわるのはとても困難ですし、初めて開業する場合にはどのような物件が適しているか判断が難しいでしょう。
そこで今回の記事では、カフェ物件の探し方について解説します。開業前に知っておくべき内容について解説しているので、ぜひこれからカフェの開業を目指している方は、参考にしてください。
目次
- 1．カフェ物件の種類
- 1−1．居抜き物件
- 1−2．スケルトン物件
- 1−3．間借り物件
- 1−4．古民家
- 1−5．自宅
- 2．カフェ物件はフロア探しも重要
- 2−1．路面店
- 2−2．2階
- 2−3．地下
- 2−4．空中階
- ３．カフェ物件を探す前に必ずやっておくべきこと
- ３−1．カフェのコンセプト決め
- ３−2．カフェ物件の希望条件を洗い出す
- ３−3．開業予定のエリアの立地調査
- ３−4．開業スケジュールと予算を決めておく
- ４．カフェ物件探しで重要な立地調査
- ４−1．競合店の調査
- ４−2．繁華街でカフェ物件を探すなら
- ４−3．駅近でカフェ物件を探すなら
- ４−4．ビジネス街でカフェ物件を探すなら
- ４−5．学生街でカフェ物件を探すなら
- ４−6．住宅街でカフェ物件を探すなら
- ４−7．商店街でカフェ物件を探すなら
- ５．目的に合ったカフェ物件の探し方
- ５−1．Webサイトで検索
- ５−2．開業エリアの不動産会社に相談する
- ６．カフェ物件探しの注意点
- ６−1．必ず内見をする
- ６−2．Web検索だけに頼らない
- ６−3．優良物件があればすぐに直接不動産会社に問い合わせる
- ７．まとめ
- ８．港区でカフェ物件を探している方へ
カフェ物件の種類
カフェに適している物件と言っても、種類はいくつもあります。主な物件の種類は、以下の5つです。
居抜き物件スケルトン物件間借り物件古民家自宅
以下でそれぞれの特徴について解説しますので、物件選びの参考にしてください。
居抜き物件
居抜き物件では、コストを削減しながら迅速にカフェの開店ができます。なぜなら、既存の設備や顧客基盤を活用できるためです。
具体的な特徴としては、以下の3つがあります。
工事期間を短縮できる前テナントの顧客引継ぎが可能内装・外装費用を節約できる
一方で、デザインの自由度がない点や、設備劣化のリスクがあります。
低コストで迅速にカフェ開業を目指す場合には適していますが、こだわりぬきたい場合には適していません。
スケルトン物件
スケルトン物件は、建物のコンクリートがむき出しになっている、内装・外装が何もされていない物件です。内装・外装を一から設計できるため、1からカフェのデザインを考えたい人におすすめです。
主な特徴として、以下の3つが挙げられます。
自由度の高いレイアウト設計物件選択の幅広さ前テナントのイメージに縛られない
一方で、オープンまでの時間と費用、退去時の原状回復費用が高額になりやすいなどのデメリットもあります。また、居抜き物件ならではの集客効果が得られないので、ある程度の経営ノウハウが求められます。
間借り物件
間借り物件は、既存の飲食店の営業時間外や空きスペースを借りて営業する方法です。副業でカフェを始めたい人や、立地との相性を確認したい場合におすすめです。
主な特徴は、以下のとおりです。
低コストで開業可能立地変更が容易既存客への告知がしやすい
一方で、カフェの営業時間や内装の制限などがあり、自由な営業スタイルはとれないデメリットがあります。
古民家
古民家は、空き家などを再利用したテナント物件です。カフェ開業のコストを抑えつつレトロな雰囲気を活かしたい方におすすめです。
主な特徴として、以下の4つが挙げられます。
- 物件取得費が安い
- 固定資産税の軽減可能
- レトロな雰囲気の演出が容易
- 海外観光客向けの魅力
一方で、古民家物件は地域が限られ、立地が良くない場合があります。また、改修費用が高額になる可能性も考慮しなければなりません。
独自のコンセプトと古民家の魅力を組み合わせることで、ユニークなカフェにできるのでクリエイティブなアイデアに自信がある人は古民家が向いているでしょう。
自宅
自宅の一部をカフェスペースとして開業も可能です。ワークライフバランスを重視しながら、低コストでカフェ経営を始めたい方に、おすすめの方法です。
主な特徴としては、以下の4つがあります。
- 開業資金を抑えられる
- 原状回復不要
- 通勤時間ゼロ
- 柔軟な営業体制
一方で保健所の許可取得のための改修費用が必要であったり、近隣住民とのトラブルリスクも考慮したり、他の物件にはないデメリットが発生しやすいです。
事前の周到な準備と計画が成功の鍵となるので、開業前にしっかり計画を立てておきましょう。
カフェ物件はフロア探しも重要
カフェの成功には立地だけでなく、フロア選びも重要な要素です。フロアごとに異なる特性があるので、ターゲットとする客層やカフェのコンセプトに合ったフロアを見つけましょう。
以下では、4つのフロアの特徴を解説します。
- 路面店（1階）
- 2階
- 地下
- 空中階
それぞれのフロアの特性を理解し、最適なカフェ物件を見つけましょう。
路面店（1階）
路面店は視認性が高く、歩行者の目に留まりやすい特徴があります。通行量が多いエリアでは、特にカフェへの集客力が期待できます。
また、ベビーカーや車椅子でもアクセスしやすいため、幅広い客層を取り込みやすいです。
ただし、賃料が高めになる傾向があるため、予算とのバランスを考慮する必要があります。
2階
2階の物件は、1階よりも賃料が抑えやすく、コストパフォーマンスに優れています。
カフェ内のインテリアや雰囲気にこだわりたい場合、2階であれば、静かで落ち着いた空間を提供しやすいです。
ただし、集客力は1階に劣る傾向にあります。できるだけ多くの人に来店してもらいやすいように、直接階段のあるカフェ物件を探すと良いです。
地下
地下物件は賃料が比較的安く、静かな空間を提供したい場合に適しています。
個性的な雰囲気を演出しやすく、特定のテーマやコンセプトを持ったカフェには最適です。
しかし、視認性が低いため、看板や広告を工夫して通行人の注意を引く必要があります。また、2階と同様に、直接階段のある地下物件を選ぶことで、多くの人が来店しやすくなります。
空中階
空中階の物件は、眺望が良く、リラックスした雰囲気を提供できます。
「空中階なんて借りられるの？」と思う方もいるかもしれませんが、店舗ビルであれば空中階に入ってカフェ開業ができます。
オフィスビル内にある場合であれば、ビジネスパーソンをターゲットにした集客方法も効果的です。
ただし、エレベーターの有無やアクセスの利便性に問題がある場合もあるので、来店のハードルを下げる工夫が求められます。
カフェ物件を探す前に必ずやっておくべきこと
カフェ物件を決める前に、あらかじめ計画をたてておきましょう。計画によって物件の選択軸も異なるからです。
以下で、カフェ物件を探す前にやるべきことを解説しますので、順番にしたがって進めてみてください。
カフェのコンセプト決め
カフェ開業前に明確なコンセプトを決めておきましょう。適切な物件選びと事業の方向性を定めるためです。
たとえば「懐かしさを感じる店」のように、具体的なイメージを言語化します。このコンセプトに基づいて、内装、メニュー、サービス、物件選びを進めることで、一貫性のあるお店になります。
長期的な成功のためにコンセプトは欠かせないので、まずはしっかりと独自性のあるアイデアをひねりだしましょう。
カフェ物件の希望条件を洗い出す
カフェのコンセプトを定めたら、希望条件を明確にしましょう。
立地は、ターゲット顧客が集まりやすい場所を選びます。また、予算をしっかり決め、賃料や初期費用を見積もりましょう。物件の広さやレイアウトも考慮し、席数や厨房の配置をシミュレーションします。
これらの条件を洗い出すことで、理想のカフェ物件を見つけるための基盤が整います。
開業予定のエリアの立地調査
開業前の立地調査は、カフェの成功に不可欠です。適切な立地が集客と経営の安定性を左右するためです。
具体的に確認しておくべきポイントは、以下の4つです。
- 売上とコンセプトの適合性
- 周辺住民の属性（性別、年齢層、家族構成など）
- 街のイメージとカフェのコンセプトの整合性
- 家賃と予想収益のバランス
立地調査はとくに重要な要素なので、具体的な考え方については後述します。
開業スケジュールと予算を決めておく
開業スケジュールと予算についても、しっかり決めておきましょう。それぞれを決めておかないと、開業が遅れてしまったり出費がかさんだり、開業自体がスムーズに進みません。
具体的には開業までの具体的なステップを設定し、必要な準備期間を見積もります。資金計画も立て、初期費用や運転資金を詳細に算出してください。また、予想される売上や経費も考慮し、収支計画を作成しましょう。
カフェ物件探しで重要な立地調査
カフェ物件探しでは、立地調査が最も重要です。周辺住民の層や競合店などを調査したうえで、開業に適しているかどうかを決められるからです。
以下では、いくつかの立地の特徴やメリット・デメリットを解説します。
競合店の調査
開業予定の場所に競合店があるかどうかを調査しておきましょう。競合店が多い場合は、コンセプトや商品単価などをしっかり考えなければなりません。
なお、競合となるのはカフェだけではありません。飲食店やコンビニであっても競合です。それぞれの集客方法やコンセプトを確認して、自分のカフェに勝ち筋があるかどうかを見極めてください。
繁華街でカフェ物件を探すなら
繁華街でのカフェ開業は、高い集客を狙えます。公共交通機関の充実と大型商業施設の集中が、多様な客層を引き寄せてくれます。
しかし、高額な物件費や人件費、競合の多さなどのデメリットもあります。
そのため、繁華街でのカフェ経営は、ハイリスク・ハイリターンな選択といえます。成功するためには、競合店との差別化、魅力的な外観、ターゲット層の行動分析など、綿密な戦略が不可欠です。
駅近でカフェ物件を探すなら
駅前でのカフェ開業も、高い集客を狙えます。通勤・通学で利用するユーザーが、顧客基盤となるからです。
多様な年齢層が来店するため、アルコール需要の高さ、フリー客の取り込みやすさ、などを考える必要があります。
ただし周囲に競合店も多く存在するので、競合店との差別化が不可欠です。
ビジネス街でカフェ物件を探すなら
ビジネス街でのカフェ開業は、ランチタイムの高需要を中心に安定した客層を見込めます。会社員の利用が主体となるため、特定の時間帯に集中した需要が発生します。
ただし、忙しいビジネス街ならではの、以下のような取り組みも必要になります。
- 短時間での提供
- リーズナブルな価格設定
- テイクアウト対応
また、土日や休日の集客の難しさや競合の多さの課題もあります。
学生街でカフェ物件を探すなら
学生街でのカフェ開業は、若い顧客層を中心とした独特の市場を狙えます。
たとえば、以下のような特徴があります。
- リピート客を獲得しやすい
- ピーク時間の分散ができる
一方で、競合の多さ、長期休暇中の客数減少、低客単価といったデメリットもあります。
住宅街でカフェ物件を探すなら
住宅街でのカフェ開業は、地域密着型のビジネスモデルを構築できます。家族連れを中心とした安定した顧客層が見込まれるでしょう。
ただし、ファミリー層が多いための、以下のような取り組みが求められます。
- ファミリー用のメニュー
- お子様用のメニューや椅子の設置
- 家族でもくつろげる広い店舗
また、地域との距離感が重要になるので、地域行事への参加などの地域住民との関わりを深めていく必要があります。
その代わり顧客との絆作りをしやすく、長く来店してくれるリピーターを獲得しやすいでしょう。
商店街でカフェ物件を探すなら
商店街でのカフェ開業は、地域コミュニティとの強い結びつきが重要です。地元住民や中高年層を中心とした顧客が中心となるでしょう。競合も少ないので、売上も安定させられます。
ただし、商店街の場合は、周辺にショッピングモールなどができてしまうと、一気に客足が遠のいてしまいます。そのため、周辺住民から愛されている、長く続くような商店街を見つけましょう。
目的に合ったカフェ物件の探し方
目的に合ったカフェ物件を探す方法としては、主に以下の2つがあります。
- Webサイトで検索
- 開業エリアの不動産会社に相談する
ただし、注意点もあります。
以下でそれぞれの探し方の特徴やポイントを解説します。
Webサイトで検索
まず、手軽な検索方法として、Webサイトでの検索から始めてみましょう。Webサイトで多くの物件情報を比較することで、地域ごとの家賃相場を把握できます。
足を運ばずに店舗図を確認できるので、カフェ物件探しの調査をスピーディーに進められるでしょう。
ただし、Webサイトには一定の情報までしか掲載されていないので、気になる物件があれば必ず自分の目で確認しに行ってください。
開業エリアの不動産会社に相談する
カフェ開業エリアの目途がついているのであれば、そのエリアの不動産会社に相談しにいきましょう。地元の不動産会社であれば、インターネット上には出回っていない物件を紹介してもらえる可能性があります。
また、不動産会社に相談する際は、事前に考えておいたコンセプトや集客方法なども伝えると良いです。条件に合致した場所を提案してもらえる可能性があります。
カフェ物件探しの注意点
カフェ物件を探す上では、以下の3つに注意しましょう。
- 必ず内見をする
- Web検索だけに頼らない
- 優良物件があればすぐに直接不動産会社に問い合わせる
上記は、優良なカフェ物件を見つけるために重要な要素です。
それぞれの理由について、以下で解説します。
必ず内見をする
カフェ物件を探す上で欠かさずやっておくべきなのが、内見です。自身の理想とするカフェを開業できるのかどうか、自分の目で確かめておいてください。
また、内見は一度ではなく、内装工事業者と一緒に2回訪れると良いです。
とくにチェックしておきたい項目は、以下のとおり。
- 譲渡対象物の有無
- リース品の有無
- 居抜きの場合は厨房などの設備が機能するか？
- 排気・排水の位置
- 内装工事を行う場合の費用
インターネット上で良い物件だと思っても、実際に見てみたら使いづらそうだったり目立ちにくい場所にあったりするなどのリスクもあります。
ですので、必ず内見をして具体的なイメージを膨らませましょう。
Web検索だけに頼らない
カフェ物件を探す際の注意点として、Web検索だけに頼らないようにしてください。優良物件のほとんどは、インターネットに公開される前に入居が決まってしまうからです。
多くの不動産会社は、入居が決まらない場合にインターネットに情報を公開します。ですので、自身の求める理想と合致する物件を見つけるのであれば、Web検索だけに頼ってはいけません。
優良物件があればすぐに直接不動産会社に問い合わせる
カフェ開業予定のエリアを調査している際に、優良物件を見つけたら、直接不動産会社に問い合わせをしましょう。仲介会社などを通すと、多少の時間や手間がかかる上に、その間に入居者が決まってしまう恐れもあります。
まとめ
カフェ物件の探し方について解説しました。カフェ物件は、単に場所を見つけるだけではなく、戦略やコンセプトに基づいた探し方が重要です。
好みや雰囲気も大切ですが、利益がでなければカフェの存続は難しくなります。ですので、ぜひ本記事を参考に、理想を叶えて利益も継続できるようなカフェ物件を見つけてください。
港区でカフェ物件を探している方へ
弊社「株式会社ダク・エンタープライズ」は、事業用不動産の仲介業として、港区でテナント・オフィス・貸事務所の物件を多数取り扱っています。
なかでも新橋・虎ノ門エリアでは、地元のオーナー様との関係性から「弊社でしか扱っていないテナント」まで紹介させていただいています。
また、「ALL-WIN（周りの人すべてに利益がもたらされる）」という企業理念に基づき、事業者様のテナント探しに対して、一緒に試行錯誤させていただいています。
もしも、テナントについてご相談になりたい方は、下記よりお問い合わせください。
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